La Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal regula una forma especial de propiedad por pisos o locales que es la más común de las propiedades urbanas, además de regular los complejos inmobiliarios privados, mancomunidades y subcomunidades de propietarios.

Según este sistema de copropiedad, corresponde al dueño de cada piso o local, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local y además, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.).

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario, salvo que los estatutos o reglamentos de la comunidad determinen otro sistema de reparto de gastos.

En esta Ley se regulan también los derechos y obligaciones de los copropietarios y los órganos de gobierno de la comunidad.

El "Título Constitutivo" de la Comunidad

A la hora de adquirir una vivienda, conviene consultar en el Registro de la Propiedad el denominado "Título Constitutivo" de la propiedad horizontal. Se trata de un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos, tales como plazas de garaje, buhardillas o trasteros.

En el título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. El título suele contener, además, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, que forman los estatutos de la Comunidad.

Es importante conocer que sólo se pueden modificar los estatutos por unanimidad de todos los copropietarios. Así, por ejemplo, si en los estatutos se prohíbe utilizar las viviendas como oficinas abiertas al público, si algún vecino quiere abrir una consulta deberá conseguir la aprobación de todos los vecinos reunidos en Junta.

Preguntas más frecuentes

Qué quórum hace falta para validar un acuerdo

Depende del asunto de que se vaya a tratar en la Junta. Existen 5 tipos de quórum:

  • UNANIMIDAD: será necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal (escrituras) o en los Estatutos de la Comunidad, a excepción de los supuestos que se indican en los apartados 2 y 3 siguientes.
  • 3/5 PARTES (tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen:
    a) el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al título constitutivo o a los Estatutos de la Comunidad y
    b) el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo en este caso de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
  • MAYORÍA (mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la realización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, siendo válidos aunque supongan modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad.
  • UNA TERCERA PARTE (tercera parte de los propietarios que a su vez representen la tercera parte de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos (ej: instalación de gas natural, antena parabólica, etc).
  • MAYORÍA: se distinguirán dos casos:
    a) cuando la Junta se celebre en primera convocatoria, se necesitará la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos.
    b) cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los propietarios presentes en la Junta, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos.

Mayorías necesarias con pocos asistentes

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al inmueble perteneciente a la comunidad.
En el caso de mayorías cualificadas, los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales.

Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar el domicilio habitual para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia.

Quiero instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada

En principio, SÍ.
La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime del resto de los propietarios.

Ahora bien, es necesario hacer alguna matización a esta afirmación:
Deberás consultar los Estatutos o Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de este tipo de aparatos, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo.
Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, deberás proponer al Presidente que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios.
En cualquier caso, si finalmente usted instala un aparato de aire acondicionado, debe tener en cuenta que no ocasione molestias a los vecinos por ruidos, calor u otro tipo.

Cargo de Presidente de la Comunidad

En principio, NO.

El cargo de Presidente es obligatorio y su elección se realiza entre los propietarios mediante elección, turno rotatorio o sorteo. Sólo puede evitarse si hay una justa causa, pero el elegido tendrá que acudir al juez dentro del mes siguiente a la fecha de su elección con el fin de alegar los motivos que estime oportunos para ser relevado de dicho cargo.
Esto supone que en la práctica, sólo en casos muy excepcionales se puede evitar el desempeño de este cargo.

Pago de gastos de comunidad pendientes

En el momento de otorgar la escritura, el vendedor del inmueble tiene obligación de aportar una certificación del Administrador con el visto bueno del Presidente de la Comunidad de propietarios en la que conste si el inmueble está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda.
Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.

La ley establece que el comprador de un inmueble, responde de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, pero en este caso la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior.

Los propietarios morosos

El propietario del inmueble está obligado al pago de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios.
En caso contrario, el Presidente, si así lo acuerda la Junta de Propietarios, pueden reclamar la deuda judicialmente presentado una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad.
La utilización de este procedimiento requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido debidamente notificado a los propietarios afectados.

Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez requiere al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama.

Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, queda pendiente de la demanda de ejecución; inicialmente la Comunidad puede solicitar el embargo de los bienes muebles, nóminas o cuentas en banco del demandado hasta cubrir la cantidad; adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad; eventualmente también puede ser embargado y subastado el inmueble del que es propietario el deudor.
Incluso aunque el propietario demandado presente un escrito de oposición a la demanda ante el Juzgado, la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Impugnarse acuerdos de una Comunidad de Vecinos

Cabe impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los tribunales en los siguientes supuestos:
  • Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando perjudiquen gravemente para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. El plazo para impugnar caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caducará en 1 año.
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